Urbanitae: Opiniones y análisis

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¿Qué es Urbanitae?

Urbanitae es una plataforma española de inversión inmobiliaria basada en crowdfunding que lleva operando desde 2017.

El crowdfunding es una modalidad de inversión que permite financiar un proyecto con la aportación de muchos inversores, generalmente pequeños. A cambio, los participantes reciben una rentabilidad.

Urbanitae se dedica en exclusiva a la inversión en proyectos inmobiliarios, lo que se conoce como crowdfunding inmobiliario. El funcionamiento es simple, diferentes promotoras inmobiliarias proponen sus proyectos, Urbanitae los analiza y publica en su plataforma solo los que superan sus requisitos de garantías, viabilidad y atractivo comercial: los participantes de la comunidad pueden invertir en dichos proyectos a partir de 500€.

Nosotros invertimos esa cantidad mínima para probar este modelo de negocio y la plataforma hace unos 2 años, y la verdad que desde entonces hemos ido incrementando la apuesta, dados los buenos resultados.

En pocas palabras, el crowdfunding inmobiliario es la manera sencilla y accesible para que cualquier persona pueda participar en inversiones inmobiliarias a partir de 500€ comprando una pequeña parte de ese proyecto.

Cada proyecto tiene tres escenarios y podremos calcular la rentabilidad anual esperada en función del resultado y el plazo estimados en cada caso. Además, todos los proyectos tiene un estudio con toda la información detallada para que entendamos a dónde va a ir a parar nuestro dinero y para que podamos conocer todos los pormenores de la operación.

¿Es seguro invertir en Urbanitae?

Urbanitae es una empresa regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), por lo que está sometida constantemente a auditorías. Esto es muy importante ya que, al tratarse de una plataforma regulada, sabemos que hay detrás un organismo independiente que vela por la seguridad de las cuentas, la transparencia y el buen hacer de los proyectos.

Urbanitae es muy transparente. Siempre sabemos dónde se encuentra nuestro dinero y no nos vamos a encontrar con ningún coste oculto o comisión inesperada. Resumiendo, no nos vamos a llevar ningún susto invirtiendo aquí.

Además, en su página web, la empresa nos informa de las posibles eventualidades que pueden suceder. Nos advierten de que el inversor puede perder una parte de su capital si el proyecto no acaba de forma satisfactoria o en el plazo estimado, y de que, como en toda inversión, las rentabilidades esperadas no están aseguradas.

Es importante tener en cuenta que en cualquier inversión siempre se puede perder parte del capital invertido. Aunque aún no haya sucedido en Urbanitae, puede darse el caso de que algún proyecto no salga bien y perdamos parte de la inversión. Por ello recomendamos no invertir únicamente en un solo proyecto, sino diversificar para minimizar el riesgo.

En nuestra opinión, como en cualquier inversión, nada es seguro. Pero es cierto que se trata de una empresa con grandes profesionales, que están haciendo muy bien las cosas para garantizar la viabilidad de los proyectos que ofrecen. Y para corroborarlo, ahí están sus números. Su crecimiento ha sido exponencial. El año pasado financiaron proyectos por un valor superior a los 32 millones de euros, gracias a la aportación de sus inversores. Nada mal para su breve recorrido: obtuvieron la licencia de CNMV en junio de 2019. Este año tienen previsto tener un gran crecimiento y rebasar los 100 millones de euros financiados.

¿Cómo funciona Urbanitae?

Como comentamos, el dinero que necesitas para poder empezar a invertir en Urbanitae parte de un mínimo de 500€ por proyecto. Esta es una barrera de entrada muy asequible para empezar a invertir en el sector inmobiliario.

En cambio, el máximo que puedes invertir depende del tipo de inversor que seas. Urbanitae opera en el marco de la Ley 5/2015, que diferencia entre inversores acreditados y no acreditados. Si eres un inversor no acreditado, no podrás invertir más de 3.000€ por proyecto ni más de 10.000€ al año en total. Por el contrario, si eres un inversor acreditado, para lo cual debes cumplir una serie de requisitos y solicitarlo en su página web, la cantidad máxima es técnicamente infinita.

Eso sí, para diversificar, y minimizar el riesgo, nosotros te recomendamos repartir el capital que quieras invertir en varios proyectos.
Esto es lo que nosotros hacemos por aquello de “no meter todos los huevos en la misma cesta”. Si un proyecto no sale del todo bien, pero tienes otras inversiones, tu rentabilidad media no se verá tan penalizada como si solo hubieras invertido en ese único proyecto.

¿Puedo recuperar mi dinero en cualquier momento?

Y te preguntarás… ¿Puedo retirar el dinero invertido de Urbanitae en cualquier momento? Pues siento decirte que la respuesta es no. Una vez que inviertes en alguno de sus proyectos, ese dinero queda inmovilizado hasta que se finalice el proyecto, que suelen durar entre 9 y 36 meses normalmente.

A diferencia de otro tipo de inversiones, no hablamos de una inversión líquida. Esto es común en la mayoría de las plataformas de crowdfunding y crowdlending. Y, además, teniendo en cuenta que hablamos del mercado inmobiliario, donde las inversiones son a más largo plazo, es normal que nos exijan mantener nuestra inversión durante estos meses.

¿Cómo gana Urbanitae dinero en esta operativa?

Suponemos que también te preguntarás dónde está la ganancia de Urbanitae si a los inversionistas no nos cobran comisiones de ningún tipo. Pues bien, Urbanitae se lleva entre un 5% y un 7% del importe total de cada proyecto por la gestión. Este gasto de gestión viene detallado e incluido ya en el informe de cada proyecto, por lo que todo queda claro y transparente.

Tipos de proyectos en Urbanitae: deuda y plusvalías

Urbanitae trabaja con dos estrategias de inversión diferentes: deuda y plusvalías o equity.

Los proyectos de deuda son aquellos en los que Urbanitae y sus inversores financian un proyecto mediante un préstamo al promotor, con un tipo y un plazo predeterminados.

Los proyectos de equity o plusvalías son aquellos en que Urbanitae y sus inversores entran en sociedad con el promotor para desarrollar el proyecto: al finalizar este, la sociedad se disuelve y el capital, junto con la rentabilidad generada, se reparte entre los participantes en función de su aportación.

La mayor parte de los proyectos que financia Urbanitae siguen una estrategia de plusvalías. En general, el capital aportado por la plataforma se destina a la compra de suelo, a soportar el arranque de las obras o la adquisición y la reforma del inmueble con el objetivo de venderlo.

Urbanitae está trabajando también en una línea de activos en rentabilidad, que genere rentas periódicas a los inversores y que no solo implicaría comprar locales comerciales, sino también construir edificios para ponerlos en alquiler. Lo más parecido, hasta la fecha, ha sido el proyecto The Haus.

¿Qué rentabilidad puedo obtener?

La rentabilidad varía en función del proyecto. El beneficio bruto objetivo de Urbanitae es de entre un 10% y un 52% para un plazo de inversión de entre 12 y 48 meses. La rentabilidad anual media gira en torno al 12-15%.

En el caso de los proyectos destinados a alquiler, se buscan rentabilidades brutas de entre el 4% y el 7% sobre el coste de inversión, incluida la reforma y compra del inmueble. De todas formas, en cada proyecto podrás ver la rentabilidad estimada por el equipo de Urbanitae.

Por ejemplo, el último proyecto en el que invertimos se ha finalizado con varios meses de adelanto. Esto ha disparado la rentabilidad anual de un 12% estimado hasta un 17%.

Este no es un caso aislado, casi todos los proyectos de Urbanitae se han concretado en el plazo estimado o antes. De hecho, una buena parte de ellos mejoran su rentabilidad final gracias a que suelen acortar los plazos.

Fiscalidad

En cuanto a la fiscalidad, al invertir en Urbanitae inviertes en una sociedad que reparte dividendos, que es lo que tú cobras como inversor.

Estos dividendos son considerados como rendimiento de capital mobiliario a la hora de hacer la declaración de la renta. Por ello deberás pagar entre un 19% y un 23% de impuestos sobre el beneficio de tus inversiones en la declaración. Esta es la escala actual de las rentas en la declaración de la renta:

Ganancias hasta 6.000 € – 19%
Ganancias entre 6.000 € y 50.000 € – 21%
Ganancias superiores a 50.000 € – 23%

El principal inconveniente fiscal de la inversión en Urbanitae es que, al considerarse un rendimiento del capital mobiliario, no podrás utilizarlo para compensar pérdidas o ganancias derivadas de la venta de acciones o fondos de inversión de manera general. Sin embargo, sí que podrás compensar un máximo de un 25% de las ganancias de los rendimientos de capital mobiliario con las ganancias y pérdidas patrimoniales al sumar las rentas del ahorro en el IRPF.

¿Cómo crear una cuenta y empezar a invertir?

Crear una cuenta en Urbanitae es muy sencillo.

  1. Lo primero que nos van a preguntar es si nos vamos a registrar como particulares o como empresa. Esto no tiene ningún efecto a la hora de invertir. La diferencia se encuentra en la documentación que debemos presentar y a la hora de fiscalizar nuestros ingresos. A continuación debemos rellenar los datos personales tales como el nombre, teléfono, correo electrónico y contraseña para acceder a la cuenta.
  2. En el siguiente paso se nos solicita el documento nacional de identidad en el caso de ser una persona física o el número de empresa si se trata de una de estas, así como la nacionalidad.
  3. Finalmente, tendremos que enviar una foto de nuestro DNI para que se valide por completo la cuenta.

Una vez registrados, vamos a ver cómo podemos hacer para ingresar o retirar dinero de la cuenta para poder empezar a invertir.

Para transferir este dinero a la cuenta, lo podemos hacer por medio de una transferencia bancaria o de una tarjeta de crédito. Para tramitar los pagos, Urbanitae funciona con una entidad de pagos externa, Lemonway. De igual forma que Urbanitae, Lemonway se encuentra completamente regulada, por lo que el dinero del inversor se encuentra bastante protegido.

Para retirar el dinero accederemos en nuestra área privada, a la sección “operaciones bancarias”. Allí nos dirigiremos a “Retirar Dinero” y acto seguido daremos de alta una cuenta que se encuentre a nuestro nombre donde queramos recibir el ingreso. Podemos tener hasta cuatro cuentas, pero siempre deben estar a nuestro nombre.

Finalmente rellenaremos el formulario de la transferencia, haremos click en “Solicitar Transferencia” y se procederá al pago en nuestra cuenta.

No debes olvidar que el dinero que vamos a poder retirar es el que se encuentra disponible en la cartera. Esto quiere decir que perfectamente podemos tener nuestra cartera con 0€ y haber invertido dinero en la plataforma debido a que el dinero que se encuentra invertido no se puede retirar hasta que este haya dado su rendimiento.

Ventajas y Desventajas de Urbanitae

Ventajas

  • Diversificación al cuadrado: Al invertir en Urbanitae estás diversificando tu portfolio al añadir una nueva variante como es el crowdfunding inmobiliario dentro del total de tus inversiones. Además, cada proyecto dentro de Urbanitae es totalmente independiente, por lo que al invertir en varios proyectos distintos, también estarás diversificando dentro de este mercado, logrando así minimizar los riesgos.
  • Ventana de oportunidad: Urbanitae te permite invertir en el sector inmobiliario desde tan solo 500€. Esto supone una oportunidad única para mucha gente que de no ser de esta forma, le resultaría imposible invertir en el sector inmobiliario.
  • Rentabilidad:
  • Apalancamiento: La mayoría de los proyectos, además de contar con el capital procedente de los inversores de Urbanitae, utilizan el apalancamiento bancario para maximizar la rentabilidad.
  • Experiencia: Urbanitae tiene ya cierto recorrido, es la empresa de crowdfunding inmobiliario más longeva y hasta el momento todos sus proyectos han resultado exitosos e incluso varios han mejorado las expectativas. El contar con un equipo formado, serio y profesional con gran experiencia en el sector les ha permitido dar vida a un proyecto sólido y con gran potencial.

Desventajas

  • Liquidez: El que seguramente sea el punto más negativo de la inversión inmobiliaria en general y también del crowdfunding inmobiliario, es la poca liquidez de sus inversiones, ya que una vez inviertes tu capital en un proyecto, no puedes disponer de él hasta que se dé por cerrado dicho proyecto y te devuelvan tu inversión más las plusvalía.
  • Disminución de la rentabilidad: Uno de los riesgos asociados al inmobiliario consiste en que durante la construcción o la reforma del inmueble suceda algo que encarezca la operativa y que por tanto disminuya la rentabilidad.
  • Escasez de proyectos: el último aspecto negativo es la escasez de opciones simultáneas de inversión. Este es un tema entendible por lo joven que es la empresa, ya que está en constante crecimiento y poco a poco van consiguiendo traer más opciones para los inversores, pero de momento es un pequeño punto a mejorar ya que no suele haber más de uno o dos proyectos a la vez e incluso hay períodos cortos en los que no hay ninguna opción de inversión disponible.

Opinión Personal

La inversión en crowdfunding inmobiliario es una alternativa muy válida para todas aquellas personas que no disponen de tiempo ni capital suficiente para embarcarse en el sector de la inversión inmobiliaria tradicional.

Como toda inversión tiene sus riesgos asociados, pero las rentabilidades que están ofreciendo sus proyectos son muy interesantes y además de momento ninguno ha fallado, al contrario, algunos han acortado plazos y por tanto aumentado la rentabilidad.

Otro factor que hace interesante a Urbanitae, es que te puede servir como puerta de entrada al sector inmobiliario si no tienes experiencia en este campo. Si lees los informes que te llegan a los largo del proyecto puedes aprender bastante acerca del funcionamiento de este mercado. Evidentemente esto no te servirá para convertirte en un experto, pero es una forma de meter la cabeza en un mundo nuevo.

Por último, también creemos que es una muy buena opción a la hora de diversificar. En nuestro caso dedicamos un pequeño porcentaje de nuestro portfolio a este tipo de inversiones que dan una rentabilidad superior a casi la totalidad de los productos bancarios con la idea de hacer crecer nuestro nuestro capital más rápidamente.

En definitiva, Urbanitae es una alternativa muy válida para aquella gente que no dispone de tiempo para sumergirse en el mercado inmobiliario o no tiene capital suficiente para llevar a cabo operaciones por su cuenta y también como método de diversificación dentro de un portfolio equilibrado.

En nuestro caso en concreto, la rentabilidad media anual de nuestras inversiones se sitúa por encima del 13% y nunca hemos tenido ningún problema con los proyectos en los que hemos formado parte, así que en nuestra experiencia se trata de una muy buena opción.

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